Per anni, la provenienza donativa è stata uno dei motivi più frequenti di frenata nelle compravendite e soprattutto nelle pratiche di mutuo: non perché l’immobile “valga meno”, ma per un rischio giuridico percepito come non ben governabile.
Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, l’art. 44 (“Semplificazioni in materia di agevolazione della circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni”) interviene proprio su questo punto, dichiarando l’obiettivo di agevolare la circolazione e rendere più semplice l’accesso al credito.
La legge è stata pubblicata in G.U. il 3 dicembre 2025 ed è entrata in vigore il 18 dicembre 2025.
Nota di contesto utile: nel 2025 esiste anche un filone “fiscale” (imposta su successioni e donazioni: D.Lgs. 139/2024 + Circolare AE 3/E/2025). È importante, ma non è quello che sblocca la commerciabilità: qui parliamo invece della riforma civilistica che cambia la tutela del terzo acquirente. Gazzetta Ufficiale+2Agenzia Entrate+2
Perché prima la provenienza donativa “pesava” sul mercato
Nel modello tradizionale, se dopo la morte del donante un legittimario otteneva la riduzione della donazione, in alcune situazioni si arrivava a coinvolgere anche chi aveva acquistato dal donatario, con il timore di una possibile restituzione del bene.
Questo non significava che “non si potesse vendere”, ma che:
- l’acquirente chiedeva garanzie ulteriori o rinunciava;
- la banca tendeva ad applicare policy più rigide (o a rifiutare);
- i tempi si allungavano e la trattativa diventava fragile.
La riforma nasce dichiaratamente per ridurre questa frizione e rendere i rapporti più certi.
La svolta: cosa cambia con L. 182/2025, art. 44 (artt. 561–563 e 2652 c.c.)
1) Nuovo art. 563 c.c.: la riduzione non “travolge” il terzo acquirente (salvo eccezione)
Il nuovo art. 563 è la frase che cambia il mercato:
- “La riduzione della donazione … non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati”, salvo quanto previsto dall’art. 2652 (trascrizioni).
- Resta fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari “nei limiti necessari” a integrare la quota di riserva.
In più, se il donatario è insolvente, il testo prevede che:
- l’avente causa a titolo gratuito (chi riceve gratuitamente dal donatario) possa essere tenuto a compensare nei limiti del vantaggio conseguito.
Impatto pratico: per la compravendita “normale” (a titolo oneroso) il baricentro si sposta: meno paura di “perdere la casa”, più attenzione a trascrizioni e cronologia.
2) Art. 2652 c.c.: la parola chiave diventa “trascrizione”
La riforma inserisce espressamente tra le domande da trascrivere anche:
- le domande di riduzione delle donazioni.
Questo è il punto operativo: la tutela del terzo acquirente è forte, ma l’eccezione esiste e passa dalla trascrizione.
In pratica:
- se esiste una domanda di riduzione trascritta prima del tuo acquisto, la situazione va gestita con massima cautela;
- se non esiste, il quadro è molto più “bancabile” e trattabile.
La stessa norma aggiorna anche la parte sulle disposizioni testamentarie, prevedendo che dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la riduzione non pregiudica i terzi acquirenti a titolo oneroso che abbiano trascritto prima della domanda.
3) Art. 561 c.c.: pesi e ipoteche restano efficaci (tema mutui)
Altro passaggio che interessa direttamente banche e garanzie: l’art. 44 sostituisce il testo dell’art. 561 prevedendo che:
- “I pesi e le ipoteche” con cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci;
- il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari per il minor valore, nei limiti necessari a integrare la quota di legittima (salvo art. 2652).
Impatto pratico: la legge spinge verso una maggiore stabilità delle garanzie reali concesse a terzi.
(Box) Cosa chiedere al notaio / alla banca (6 punti)
📝 Cosa chiedere al notaio / alla banca (6 punti)
1) Qual è la provenienza completa e la continuità delle trascrizioni?
Chiedi conferma che la catena (donazione → eventuali passaggi successivi) sia pulita e continua in Conservatoria.2) Esistono trascrizioni pregiudizievoli collegate alla donazione?
In particolare: domanda di riduzione trascritta e/o atto di opposizione alla donazione (oltre ad altri atti che impattino la tutela del terzo). Se sì, chiedi data e contenuto.3) Siamo nel nuovo regime (L. 182/2025, art. 44) oppure nel transitorio?
Fai verificare: se il donante è in vita o se la successione è già aperta (e quando), e se rientra nel periodo transitorio con eventuali notifiche/trascrizioni entro la finestra prevista.4) In caso di acquisto a titolo oneroso, quali garanzie pratiche adottiamo in atto?
Chiedi quali clausole/attestazioni inserire (assenza di trascrizioni rilevanti, ricostruzione cronologica, allegati essenziali) e se serve una due diligence documentale aggiuntiva.5) Per il mutuo: la banca finanzia su provenienza donativa alle condizioni ordinarie?
Chiedi se la policy richiede: assicurazione specifica (ove prevista), garanzie integrative, LTV più basso, verifiche notarili aggiuntive o pareri interni.6) Se emergono rischi (trascrizioni/opposizioni), qual è il “piano B”?
Opzioni concrete: rinvio, rinegoziazione, ristrutturazione dell’operazione (tempistiche/documenti/garanzie alternative) oppure valutare i decorsi legati al transitorio.
Regime transitorio: cosa guardare nel 2026 (e perché conta ora)
La riforma non si applica “in automatico” a tutto indistintamente. La legge prevede che:
- le nuove regole (artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 come modificati) si applicano alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore;
- per le successioni già aperte prima, resta il testo previgente se:
- la domanda di riduzione è già stata notificata e trascritta, oppure
- viene notificata e trascritta entro 6 mesi dall’entrata in vigore, oppure
- entro 6 mesi viene notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione contro donatario e aventi causa;
- se entro quel termine non viene trascritto nulla, decorsi 6 mesi la nuova disciplina può applicarsi anche a successioni aperte prima.
Traduzione pratica (gennaio 2026): per alcuni casi “in mezzo” è decisivo verificare se qualcuno ha già trascritto (o trascriverà) domanda/opposizione entro le finestre previste.
Impatto pratico sulla commercializzazione: cosa cambia davvero in una vendita
1) La domanda “giusta” non è più “è un immobile donato?”
Nel 2026 la domanda che fa la differenza diventa:
“Ci sono trascrizioni di domanda di riduzione/opposizione collegate alla donazione, e in che data?”
Se la risposta è “no”, la negoziazione e l’istruttoria mutuo tendono a essere più lineari (pur con policy bancarie che possono aggiornarsi gradualmente).
2) Preparazione documentale: cosa conviene avere pronto prima di andare sul mercato
Per evitare stop in due diligence (notaio/banca/acquirente), conviene predisporre subito:
- atto di donazione (copia integrale + estremi di trascrizione);
- ispezione ipotecaria aggiornata (catena e continuità);
- quadro sintetico: donante in vita / data decesso / data apertura successione (se applicabile);
- eventuali atti successivi (vendite, divisioni, ipoteche) e relative trascrizioni.
3) Mutuo: come impostare la pratica (senza sorprese)
La legge dichiara espressamente che la finalità è anche favorire “più ampie e agili possibilità di accesso al credito” per beni di provenienza donativa.
Nella pratica, aspettati che la banca voglia vedere:
- visure/ispezioni pulite;
- chiarimento sul transitorio (quando serve);
- e spesso un set documentale più ordinato del “minimo sindacale”.
Fonti
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182 – art. 44 (testo e modifiche a artt. 561, 562, 563, 2652, 2690 c.c. + transitorio). Mister Lex+1
- Sintesi tecnica e inquadramento (con testo evidenziato) su modifiche e finalità, inclusa entrata in vigore. Legance
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 (riforma tributi indiretti: successioni e donazioni). Gazzetta Ufficiale+1
- Agenzia delle Entrate – Circolare 3/E del 16 aprile 2025 (novità fiscali su imposta successioni e donazioni). Agenzia Entrate+1
